2020年，疫情的挑战和宏观调控政策考验着每一个房地产商，现在到了A股房企交成绩单的时候。

4月11日，蓝光发展（.SH）交出了自己的成绩单。2020年的蓝光发展业绩稳定，财务指标持续优化，实现了高质量增长。

根据年报相关数据，蓝光发展2020年房地产销售额1035.36亿元，继续稳定在“千亿军团”；营业收入达429.57亿元，同比增加9.6%；实现归母净利润33.02亿元，归母扣非净利润29.97亿元；实现加权平均净资产收益率18.60%。

复杂的外部环境下，蓝光发展在投资上调结构、调节奏，在项目运营层面全面提升运营和盈利能力，强化运营夯实公司基础。上述成绩的获得正是蓝光发展主动拥抱变化，及时调整经营策略的结果。

主动调整的积极效应仍在释放。根据蓝光发展最新数据，2021年1-3月实现房地产销售252.19亿元，同比增长 132.54%，打破了历年一季度的销售记录；一季度营业收入68.54亿元，同比增加29.04%；归母净利润5.61亿元，同比增加9.11%，同时在一季度的加权平均净资产收益率为3.11%，同比也提升了0.31个百分点。

向绿档房企迈进

自房企融资的“三道红线”监管新规公布后，“三道红线”成为行业内关注房企发展情况的重要指标。

根据蓝光发展年报，2020年公司净负债率88.57%，扣预后资产负债率73.03%，在手现金297亿元，现金短债比为1.06。参考“三道红线”监管数据，蓝光发展的净负债率和现金短债比均在监管指标之内，只有剔除预收款后的资产负债率略超出监管指标3.03%，距离绿档房企仅一步之遥。

对此，公司管理层表示，未来在确保三项达标基础上首先不反弹，但仅仅达标还不够。以现金短债比指标为例，公司管理层称保障系数目前偏低。

“2021年，蓝光发展在“三道红线”监管新规下将持续优化现金短债比放在第一位，最大的策略是降杠杆的同时更注重优化债务结构，尽量做一些拉长周期的融资来替代一年内到期的债务”。

在“三道红线”之外，蓝光的融资形式更加多元，融资成本也进一步下降。

根据蓝光发展年报，2020年，蓝光发展首次成功发行办公物业类REITS，募资10.65亿元。在2020年新发的信用债产品中，2年期以上的规模占比达到85%。

蓝光发展去年还进一步聚焦地产主业，转让旗下迪康药业股份价值9亿元。今年，蓝光发展又继续转让物业上市平台蓝光嘉宝服务的股份，价值人民币51.26亿元。

这些非主业资产的股权转让交易，有助于蓝光发展集中资源，专注于核心业务的经营和拓展。

得益于去年的多样化融资和持续经营能力的提高，蓝光发展在综合融资成本上也继续降低。2020年这家公司的平均融资成本为8.20%，较2019年末下降了45个BP，融资成本进一步下降。

做大做强“大华东”

根据蓝光发展管理层介绍，2020年公司提出调结构、调节奏是重中之重，拿好的地和快周转的地，对华东市场全面进入。

根据蓝光发展年报，截止2020年末，公司总土地储备建筑面积达到2640万平方米，总货值约2800亿元，新一线、二线及强三线城市占比达到了70%。

其中，2020年新增项目60个，新增建筑面积962万平方米，新增土储货值约1300亿元。新增项目中，华东区域占比达到38%，新一线、二线和强三线城市占比达到80%。

这一布局调整，也使得蓝光发展的整体货值储备更聚焦于热点城市，这有利于今后项目的更好去化。

去年蓝光发展新增项目的销售均价达到1.35万元/平方米，相比2020年当期提升了50%，高能区域项目的增多，对今后利润率和盈利能力的提升打下基础。

对于2021年的投资策略，蓝光发展提出了“2+N”战略，2指大华东和大西部，N指除了这两个之外的重点城市。

针对土地集中供应政策，蓝光发展已经做了全面、充分的部署，针对试点城市，公司会做针对性研究，积极观察集中供地后土地质量的变化。

在拿地方式上，继续坚持相对灵活的拿地政策，因城施策、因地制宜、以招牌挂为主，以干净的收并购和一二级联动为辅。公司管理层表示，公司目前权益占比70%左右，后期会通过扩大股权合作范围，适当降低蓝光发展的权益占比。

系统构建经营红利能力

2021年作为蓝光发展第二个三十年的起帆之年，也是蓝光十四五规划的开局之年，其意义重大。

根据蓝光发展管理层介绍，2021年的销售目标是1150亿，销售业绩在千亿阵营中稳固高质增长。

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